Redação Culturize-se
O mercado imobiliário brasileiro experimenta uma transformação significativa em 2024, marcada por um recorde histórico de vendas e uma mudança notável no perfil das moradias. No segundo trimestre do ano, foram comercializadas 93.743 unidades, o maior volume desde 2016, porém com uma alteração expressiva na distribuição dos segmentos: a tradicional predominância da classe média, histórico carro-chefe do setor, vem cedendo espaço para outros nichos.
Segundo pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, a proporção de lançamentos voltados para a classe média sofreu uma queda significativa, passando de 65% para 45% do total de unidades lançadas entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período de 2024. Em contrapartida, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ganhou expressiva participação, saltando de 29% para 49% do total.
O cenário é ainda mais acentuado em São Paulo, maior mercado imobiliário do país. Dados do Secovi-SP revelam que, nos últimos 12 meses até julho, foram vendidas 88.900 unidades na capital paulista, com metade destinada ao MCMV e o restante dividido entre imóveis de alto padrão, estúdios e classe média.
A principal razão para essa retração no segmento médio está relacionada ao aumento do custo de financiamento e à persistência de juros elevados. Com a taxa Selic em 10,75% ao ano, as famílias de classe média enfrentam dificuldades crescentes para obter crédito, situação que não apenas compromete o orçamento familiar como também desestimula o lançamento de novos empreendimentos pelas incorporadoras.
Em resposta a esse cenário, o mercado tem se adaptado com algumas tendências claras. Uma delas é a maior demanda por apartamentos menores, com metragens abaixo de 45m². Em agosto de 2024, por exemplo, enquanto foram lançadas 1.123 unidades com área útil entre 45m² e 130m², o volume de imóveis com metragens menores chegou a 7.805 unidades.
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Os empreendimentos têm se reinventado para atender às novas demandas do consumidor, incorporando diferenciais como vagas para carregamento de veículos elétricos, lavanderias coletivas, espaços de coworking, áreas específicas para delivery com elevadores de comida ou guarda-volumes protegidos, além de áreas de lazer diversificadas e espaços para pets.
Outro fenômeno interessante é o crescimento do mercado de investidores. Segundo Ariel Frankel, CEO da Vitacon, mais de 70% dos clientes buscam imóveis para investimento, seja iniciando uma carteira ou diversificando o portfólio. Os estúdios de até 30 metros quadrados, com valores entre R$ 400 mil e R$ 420 mil, têm atraído tanto investidores quanto jovens que buscam morar próximo ao trabalho ou universidade.
No segmento de alto padrão, as vendas mantêm-se resilientes. Pedro Marolla, diretor financeiro da construtora SKR, relata ao O Globo que os empreendimentos lançados no segundo trimestre superaram as expectativas, atingindo 60% de vendas em setembro, quando a projeção inicial era entre 30% e 40% para os primeiros seis meses.
Apesar dos desafios, o sonho da casa própria persiste entre os brasileiros. A pesquisa da Brain/Abrainc, que ouviu mil pessoas em 20 cidades brasileiras em agosto, indica que 40% dos entrevistados planejam comprar um imóvel nos próximos 12 meses, mesmo com a expectativa de alta nos preços manifestada por 58% dos participantes.
O setor mantém seu dinamismo, com dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostrando 149.487 lançamentos no primeiro semestre de 2024, um aumento de 5,7% em relação ao mesmo período de 2023. As vendas seguem essa tendência positiva, com 180.162 unidades residenciais comercializadas, representando alta de 15,2% na mesma base de comparação.
O financiamento imobiliário também apresenta números expressivos, com o volume de créditos cedidos através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingindo R$ 18,4 bilhões em agosto de 2024, o melhor resultado para o mês desde 2021. Este desempenho positivo é atribuído ao crescimento econômico acima do esperado e ao aquecimento do mercado de trabalho.
Entretanto, o setor enfrenta desafios relacionados ao aumento dos custos de construção. O Índice Nacional de Custos da Construção registrou alta de 0,61% em setembro, acumulando 5,23% em 12 meses, o que pressiona os preços finais dos imóveis e dificulta ainda mais o acesso da classe média ao mercado.
